空き家を売却するなら早めがベスト！その理由とは？

空き家を長期間放置すると、建物の劣化が進み、結果的に資産価値が大きく下がります。
例えば、壁や屋根の老朽化が進行すると、修繕費用がかかる上に、売却時に購入希望者に与える印象も悪くなり、売却がスムーズにいかなくなる可能性があります。
さらに、空き家のまま放置していると固定資産税や管理費用が毎年発生し、これらの無駄なコストが積み重なります。早期の売却は、これらのコストを抑えるために効果的な方法です。

特に築年数が浅い物件は、価値が高いうちに売却することで、利益を得やすくなります。早めに行動を起こすことが、資産を最大限に活用するポイントです。

空き家売却の選択肢を解説！どの方法が自分に合う？

空き家の売却には、いくつかの方法があります。それぞれのメリットとデメリットを理解し、自分の状況に最適な方法を選択することが大切です。以下に、代表的な売却方法を詳しく解説します。

1. 築年数が浅いなら中古住宅として売却しよう

築20年以内の空き家は、中古住宅として市場に出すのが一般的です。
中古住宅として売却するメリットは、リフォームや修繕が不要な場合が多いため、費用を抑えてスムーズに売却できることです。
購入希望者は、設備や内装が新しいほど魅力を感じやすいので、内見時に良い印象を与えることが重要です。特に都市部や利便性の高いエリアでは、築年数の浅い物件は高値で取引される傾向があります。

2. 古家付きの土地として売る方法

築20年以上の空き家は、建物自体の価値が低くなるため、「古家付き土地」として売却するのが効果的です。
この方法では、買主が建物を解体して新築を建てることを前提としています。土地の立地や広さが重視されるため、解体費用を含めた価格設定を行うことが大切です。立地条件が良い土地や、周辺のインフラが整っている地域では、この売却方法が成功しやすいです。

3. 更地にして売る？解体してからの売却のメリットと注意点

空き家を解体して更地にしてから売却する方法は、建物の老朽化が激しい場合や、買主が土地の利用方法を自由に決めたい場合に有効です。
更地は新築や商業施設、駐車場など多様な利用ができるため、購入希望者にとっては魅力的な選択肢になります。ただし、解体費用が発生するため、売却価格にそのコストを加味する必要があります。また、解体後は固定資産税が増加する可能性があるため、事前にその影響を確認しておきましょう。

4. 早く売却したいなら、不動産業者に買取依頼

早期売却を希望する場合は、不動産業者に買取を依頼する方法が最適です。
買取は、通常の仲介による売却に比べて手続きが迅速で、現金化までの時間が短くなります。加えて、売却後のトラブルリスクが少ない点も魅力です。
ただし、仲介による売却と比べて買取価格が低くなることが一般的であるため、価格面での妥協が必要になることもあります。

売却にかかる費用と税金を事前に把握しておこう

空き家を売却する際には、仲介手数料や解体費用などの諸費用に加えて、税金が発生します。これらの費用を事前に把握しておくことは、売却後の金銭的な計画を立てる上で重要です。

売却時に発生する具体的な費用リスト

• 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料で、通常は売却価格の3%＋6万円が目安となります。契約の内容や売却額によって変動するため、契約前に確認しておきましょう。
• 解体費用：空き家を更地にする際に必要な費用で、建物の大きさや構造によって異なります。木造の建物では比較的安価に済むことが多いですが、鉄筋コンクリート造の場合は高額になります。
• 登記費用：所有権の移転や抵当権の抹消に必要な費用です。これも売主が負担することが一般的です。
• 譲渡所得税：売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。計算方法や控除額については専門家に相談するのが安心です。

税金を抑えるために使える特例と控除

空き家を売却する際に、税金を軽減するための特例や控除を活用しましょう。

• 居住用財産の3,000万円特別控除：売却益から最大3,000万円を控除できる制度です。居住していた家を売却する場合に適用されますが、条件があるため事前に確認しておきましょう。
• 相続空き家の特例：相続した空き家を売却する際、譲渡所得税の軽減が受けられる場合があります。この特例を利用することで、大幅に税負担を抑えられる可能性があります。

空き家売却の流れを5つのステップで紹介

空き家の売却は、計画的に進めることでスムーズに取引を進めることができます。ここでは、空き家売却の基本的な流れを5つのステップに分けて解説します。

1. 不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定を依頼しましょう。物件の状態や立地、相場などを総合的に判断してもらい、適正な売却価格を把握することが大切です。複数社に依頼することで、より正確な価格の目安がつかめます。

2. 媒介契約を締結して売却をスタート

媒介契約とは、売主と不動産会社が結ぶ契約で、売却活動を正式に開始するためのステップです。
専任媒介や一般媒介など、契約形態には複数の種類があります。どの形態が自分に合っているか、不動産会社と相談して決めましょう。

3. 売却活動を始める

不動産会社が購入希望者を探し、売却活動を開始します。内見や問い合わせが来る可能性があるため、物件を清潔に保ち、良い印象を与える準備が必要です。物件の魅力を最大限にアピールできるよう、不動産会社のアドバイスを受けることも大切です。

4. 買い主との売買契約を締結

購入希望者が見つかれば、売買契約を締結します。契約時には、売却価格や支払い条件など、細かい点まで確認することが重要です。契約後は引き渡しに向けた準備を進めます。

5. 引き渡しと確定申告

物件の引き渡しが完了したら、確定申告を行う必要があります。売却による譲渡所得が発生した場合、税金が課されるため、税理士に相談して適切な処理を行いましょう。特例や控除を活用することで、税負担を軽減することが可能です。

空き家を高く売るためのコツとポイント

少しでも高く空き家を売却したい場合、いくつかの工夫を取り入れることで効果が期待できます。

清掃や軽い修繕で印象アップ

物件を購入希望者に見せる際、第一印象は非常に重要です。
例えば、内装のクリーニングや庭の整備を行うことで、物件全体の印象が大きく変わります。リフォームまでは必要ない場合でも、ちょっとした修繕やクリーニングは効果的です。購入希望者が内見に来た際に、清潔で手入れが行き届いた物件は、より魅力的に映ります。

売却価格は少し高めに設定する

売却価格は、最初に少し高めに設定するのがポイントです。
価格を下げることは可能ですが、上げるのは難しいため、最初の価格設定は慎重に行いましょう。価格交渉が進む中で、買主が納得するラインに持っていくための戦略としても有効です。

信頼できる不動産会社を選んで協力を得る

空き家売却に強い不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。
地域に精通しており、実績が豊富な会社を選ぶことで、スムーズかつ効率的な売却が期待できます。査定や交渉、契約などの専門的なサポートを受けながら進めることで、リスクを減らし、最適な条件で売却できる可能性が高まります。

これらのポイントを押さえて、空き家の売却をより効率的に進めてください。